近几年，房产投资逐渐走进人们的生活，不少百姓手上都有两三套住房。房产投资已成为继黄金投资、股票投资、债券投资等之后的重要投资方式。"买房子就是为了收租金或是在楼市大涨的时候转手卖出去赚个差价。"保定市民尚先生在接受笔者采访时说。大多数房产投资者与尚先生的想法是一致的，并没有清晰的理财思路。其实，房屋理财大有学问。


　　问题一：坐等房屋升值对不对？


　　"房产投资者进行房屋理财，可以从两个角度展开：一是房产的取得；二是房产的经营。从房产取得角度，要考虑几个问题：一是选择居住用房还是商业用房；二是房屋的面积大小和地理位置；三是现金购买还是按揭方式。从房产经营角度，首先要明确房产投资人对房产的权利。房产投资人对房产有三权，即所有权、使用权和抵押权。房屋理财也是围绕着这三权展开的。即通过房屋买卖、房屋租赁和房屋抵押变现再投资来实现投资收益。"河北金融学院教授封国俊在接受笔者采访时表示。


　　投资者买房为升值，这种理财思路是对的，但是空置房屋坐等升值，就不可取了。首先，就住房而言，它的基本用途是居住，一旦无人使用它，它的价值无法释放，投资者就得不到投资回报；其次，持有房子也是有成本的，而且成本不低，这是投资买房与投资其他理财产品不同的一个特性。因此，应该灵活行使所有权、使用权和抵押权，实现房产的增值。


　　房屋买卖，是获取投资收益最直接的理财方式，其关键是正确判断和预测楼市的未来走势。在楼市火暴的时候，投资回报最高的无疑是房屋买卖，靠短期价格上涨牟取利益，这是通过所有权的转让实现的。


　　问题二：买什么样的房子收益最大？

 


　　张先生是省会的一个私营企业主，前不久他刚刚在省会跃进路购买了200多平方米的商铺。张先生告诉笔者，他考察了很久，随着石家庄"三年大变样"和一些企业从市区拆迁，在部分地段新建起的商业区很有投资潜力。以他购买的商铺为例，每平方米售价1.2万元，总投资200多万元，因为面积较大，未来目标租户是银行营业部。每月的租金预计可以达到2万元，乐观估计，总投资回收期可以在10年以内。


　　封国俊指出，作为房屋投资者，如何配置房屋类型，受投资者资金实力的限制，一般地说，资金实力越雄厚，配置的房屋类型应越多，面积大小越全，地段选择越广，以满足更多不同客户的不同需要，可以选择商铺、写字楼、市中心高档公寓等。对于资金实力一般的投资者，则根据自己的资金实力、资金性质和可以使用资金的期限，选择未来有潜力的商用和居住用房产进行投资，以实现资金使用效益的最大化。

问题三：房屋租赁合同是不是时间越长越好？

 


　　房屋租赁，是利用了房产的使用权，是房屋理财常见的方式之一。有人说，有租金支撑的房子像"开工资"，月月开年年开。对于那些以短期持有为目的的房产投资者来说，可在拿到房子的钥匙后，把房子直接出租给公司装修等；对于以长期持有为目的的房产投资者来说，应该对已购房产进行简单的装修，以提高投资房的出租收益。


　　2006年，刘女士购买了省会繁华路段一个高档办公楼里一套160平方米的写字间，并且按照每月4000元的租金与一家公司签订了3年的租赁合约。刘女士非常后悔地告诉笔者，当初只怕租不出去，就低价把房屋一下子租了3年，现在像这样的写字间一个月的租金至少要5000元，等于一年损失了1万多元。


　　许多人和刘女士持有一样的心态，总怕房子空置，所以都认为租赁合同签订越长越好。


　　至于租期的长短，封国俊认为，在租赁过程中，租期不一定越长越好，如果你一次就签"N"年，那么在这合同履行期内，你就不能随便调整房价，而市场上的租金很有可能在这期间水涨船高，就只能凭空损失一部分收益；如果签约时间较短，就可以根据市场情况，随时调整自己的租金，虽然会产生一定的空置期，但总体的收益是会提高的。

问题四：怎么还房贷最划算？

 


　　现在，许多人买房都是通过银行按揭完成自己的投资计划，但如何还房贷最划算呢？


　　浦发银行石家庄分行一位理财经理告诉笔者，用最少的投资实现最大的收益，应该注意以下四点：


　　第一，首付比例因人而异。并非比例越低越好，抑或越高越好，这里由你当时的资金情况、单位有无房贷补贴、有无投资项目等因素组成，如有人买房时首付50%，迅速还清贷款，结果单位房贷补助提高，无法享受，大呼上当。


　　第二，巧选还贷方式。目前主打的是等额本金和等额本息，此外还有接力还贷等等，各种贷款方式的结果大相径庭。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者须付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息。但是，等额本金还款在初期的还款压力会比较大。


　　第三，房贷"跳槽"可省钱。所谓的房贷"跳槽"，就是"转按揭"，是指由新贷款银行或者客户本人通过专业的担保公司承担阶段性担保，清还原贷款银行贷款后重新在新贷款银行办理贷款手续。随着商业银行对个人首套房贷实施7折优惠利率，越来越多的购房者直接享受到了新政策带来的优惠。但由于各家银行制定的实施细则不同，很多附加条件成为贷款人享受优惠的障碍。于是产生了通过转按揭方式享受新政策带来的优惠。有两类贷款不能"跳槽"：一类是公积金贷款和组合贷款；另一类是没办两证的房子。房贷怎样"跳槽"才省钱，封教授指出，对于符合条件、想"跳槽"的房贷客户来说，首先要清楚自己所在的银行给予什么样的优惠政策，如果本来银行就有优惠政策，那么就不需要盲目"跳槽"。即使要"跳槽"，也要算好"跳槽"节省下来的利息是否大于自己需要支付的费用，只有超过支出费用，房贷"跳槽"才是合算的。


　　第四，利用住房公积金贷款。即使按照优惠利率计算，目前商业银行5年期以上个人住房贷款利率为5.94%，首套住房还可以享受7折优惠；而使用个人住房公积金贷款的利率可以优惠到3.87%。